Articles / Étapes à suivre lors de la découverte de vices cachés

1 mai 2018

*Ce texte n’est aucunement une opinion juridique. Pour un cas en particulier, il est conseillé de contacter un avocat. Nous nous déchargeons de toute responsabilité.

Le jour où vous découvrez que l’immeuble que vous avez acheté a des vices, que devez-vous faire ? À ce moment, les émotions prennent souvent le dessus et il est donc important de rester calme et rationnel. Veuillez éviter de contacter les anciens propriétaires et de les traiter de tous les noms sous l’effet de la colère.

Le Code civil du Québec, chapitre CCQ-1991 prévoit qu’en cas de vente, il existe une garantie de qualité. L’article 1726 C.c.Q. se lit comme suit :

« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

Au niveau légal, nous parlons de vice caché lorsque le vice est :

  • – grave (diminuer significativement l’utilité du bien vendu) ;
  • – inconnu de l’acheteur ;
  • – caché (non apparent) ;
  • – antérieur à la vente ;

Ensuite, l’acheteur devra démontrer notamment qu’il s’agit réellement d’un vice et non d’une usure ou d’une détérioration résultant de l’usage normal d’un bien et que ce dernier n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un prix si haut s’il avait connu le vice.

Nous vous exposerons les étapes (non exhaustives) à suivre lors de la découverte d’un vice caché.

Première étape :

  • Analyser la problématique et juger l’urgence** de faire des réparations ;
  • Consulter votre acte d’achat notarié afin de vérifier s’il y a une exclusion de la garantie*** ;
  • Le jour de la découverte, prenez des photos et/ou un vidéo de tous les vices. Assurez-vous que les photos et les vidéos soient datées ;
  • Vérifier si le vendeur était un professionnel dans le domaine ;
  • Rechercher le fabricant de l’immeuble ou le responsable du vice ;
  • Aller consulter l’index des immeubles au registre foncier afin de connaître les noms de tous les anciens propriétaires de l’immeuble ;
  • Vérifier si la vente a été faite sous contrôle de justice (absence de garantie de qualité) ;
  • Chercher les coordonnées actuelles des anciens propriétaires ;
  • Vérifier à l’acte de vente, s’il existe des garanties conventionnelles ;

**L’urgence requiert un élément de dangerosité, un dépérissement immédiat, un risque de détérioration ou de perte du bien nécessitant une réparation immédiate.

*** Lorsque l’acte de vente a été conclu « sans garantie », vous devez analyser la notion de « fausse représentation ou de dol » avec un avocat.

Deuxième étape :

  • Sauf urgence, l’acheteur ne doit faire aucune réparation sans préalablement dénoncer par écrit les anciens propriétaires et consulter un avocat ;
  • Contacter les anciens propriétaires d’abord par voie téléphonique et ensuite par écrit dans un délai raisonnable depuis la découverte. L’avis écrit doit être transmis aux anciens propriétaires car il s’agit d’une obligation prévue à la loi. Prenez note que s’il y a deux anciens propriétaires en copropriété, chacun d’entre eux devront recevoir cet avis. Nous vous référons à l’article 1739 C.c.Q. :

« 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

L’avis de dénonciation doit notamment aviser le vendeur du vice dont le bien est affecté, lui permettre de venir constater l’étendue des dommages et d’y remédier en temps utile avec l’expert de son choix. Le tout, afin de minimiser les coûts de chacune des parties et de considérer les règlements à l’amiable.

Il y a une distinction à faire entre un avis de dénonciation et une mise en demeure. En premier lieu, l’acheteur doit envoyer un avis de dénonciation écrit aux anciens propriétaires listant tous les vices et leur permettant de venir les examiner sur place. Il est essentiel de garder la preuve de la réception de cet avis par les anciens propriétaires. En deuxième lieu, la mise en demeure doit avertir le vendeur du manquement à son obligation et le sommer de s’exécuter en lui fournissant une occasion de remédier à la situation.

  • Rechercher votre rapport préachat, la promesse d’achat, la fiche technique de l’immeuble, la déclaration du vendeur, l’acte de vente et tous autres documents remis par l’agent d’immeuble et/ou l’ancien propriétaire ;
  • Demander aux anciens propriétaires de vous transmettre leur rapport préachat lorsqu’ils ont acheté ledit immeuble, le cas échéant ;

Troisième étape :

  • Transmettre une mise en demeure ;
  • Rédiger une liste de vos dommages ;
  • Rédiger un texte récapitulatif des évènements en incluant les dates et heures pertinentes ;
  • Contacter un avocat afin de vérifier les points suivants :
    o La nécessité d’une expertise ;
    o La rédaction de la mise en demeure ;
    o Le moment adéquat pour commencer les travaux correctifs ;
    o Les chances de succès en cas de poursuite judiciaire ;
    o La recherche d’expert pour émettre des soumissions pour les travaux correctifs ;
    o Votre admissibilité à l’aide juridique ;
    o Considérer les modes alternatives de règlement.

 

 

 

 

 

Chez Aubin Côté Avocats, on privilégie la courtoisie et la discrétion.